Quien necesita firmar un contrato nuevo, como el joven que se emancipa, el trabajador que cambia de ciudad o el inmigrante que acaba de llegar, se enfrenta a los precios más altos y que más rápido crecen del mercado Leer Quien necesita firmar un contrato nuevo, como el joven que se emancipa, el trabajador que cambia de ciudad o el inmigrante que acaba de llegar, se enfrenta a los precios más altos y que más rápido crecen del mercado Leer
España vive el mayor episodio migratorio de su historia reciente. Entre 2021 y 2024 llegaron al país 4,7 millones de nuevos residentes, salieron 2,5 millones y otros 2,7 millones cambiaron de provincia, según recoge el Banco de España en su último Informe Anual. En ese periodo, España fue el primer receptor de inmigrantes de la Unión Europea en porcentaje de población y el segundo en volumen, con 5,2 millones de llegadas acumuladas, solo por detrás de Alemania. Estos flujos no se reparten de forma homogénea, sino que se concentran allí donde hay empleo, es decir, en las grandes áreas urbanas, donde han acelerado la creación de hogares hasta ritmos que España no veía desde la época de la burbuja inmobiliaria
Esa creciente demanda ha chocado contra una oferta de vivienda que apenas reacciona al incremento de precios. Los datos del INE muestran que desde finales de 2020 se han creado en España 1,2 millones de hogares netos, mientras que en el mismo periodo solo se han terminado 474.000 viviendas. El resultado es un déficit acumulado que rozaría ya las 734.000 unidades al cierre de 2025. Lo más preocupante es la dinámica, la construcción avanza a un ritmo estable de unas 20.000 viviendas terminadas por trimestre, mientras la creación de hogares lo duplica con holgura, de modo que la brecha no solo no se cierra, sino que sigue ensanchándose trimestre a trimestre.
El problema, además, no es solo de tamaño sino de geografía. Si se compara, con los cálculos de CaixaBank Research, el déficit relativo de cada provincia, medido como porcentaje de los hogares creados desde 2020, con la vivienda nueva que saldrá al mercado en 2025, la relación es claramente negativa, la obra nueva cubre una parte menor del agujero justo donde este es mayor. Mientras en Sevilla, Navarra o Córdoba la vivienda nueva cubre más de la mitad del déficit acumulado, en Madrid apenas alcanza una quinta parte y en Barcelona, Murcia o Castellón se queda aún más lejos. La oferta, sencillamente, no está apareciendo donde la demanda la necesita.
La primera consecuencia de ese desequilibrio ya puede verse con nitidez sobre los precios. A partir de los microdatos del Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales, puede estimarse el encarecimiento que experimentan las viviendas en alquiler cuando vence su contrato de alquiler, que encadena tres años de aceleración tras el paréntesis de la pandemia. En 2023 los alquileres que se renovaron crecieron un 7,2% en el conjunto de España, con las grandes capitales a la cabeza, un 8% en Barcelona y un 7% en Madrid, cuando apenas dos años antes esas mismas cifras se movían entre el 0,5% y el 4%. Esto refleja la presión de la demanda sobre las viviendas que vuelven al mercado del alquiler, y supone una visión más realista del mercado respecto al crecimiento de precios del stock de alquiler o de los portales inmobiliarios.
El detalle importante está en quién soporta esa subida, y es que no todos los inquilinos asumen por igual el crecimiento de precios. El último Informe Anual del Banco de España, empleando también microdatos fiscales, muestra que la variación de los precios reales del alquiler descansa cada vez más sobre los nuevos contratos que salen al mercado, estuvieran o no antes en alquiler, que en 2024 crecieron a ritmos superiores al 4% real, mientras la actualización de los contratos vigentes apenas aporta, contenida por los topes a la indexación de los últimos años. De hecho, la prima de precio que paga quien firma un contrato nuevo respecto al parque existente no ha dejado de crecer desde 2020, hasta superar el 15% en 2024, mientras el descuento de los contratos que salen se mantiene estable.
Esta mecánica tiene una implicación distributiva evidente, el ajuste recae sobre quien se muda. Quien permanece en su vivienda está relativamente protegido, pero quien necesita firmar un contrato nuevo, el joven que se emancipa, el trabajador que cambia de ciudad o el inmigrante que acaba de llegar, se enfrenta a los precios más altos y que más rápido crecen del mercado. Y ese es exactamente el colectivo cuya decisión de localización es crítica para impulsar el crecimiento económico en grandes ciudades, que han sido las grandes beneficiadas del boom migratorio en los últimos años. De modo que la pregunta relevante ya no es si el alquiler está caro o no, sino si ha empezado a tener un impacto sobre los flujos migratorios en España.
Sobre ese tema el Banco de España acaba de publicar en su Informe Anual una primera estimación del efecto de los precios del alquiler sobre los flujos migratorios entre 2014 y 2024, combinando los datos fiscales de la Agencia Tributaria con las estadísticas de migraciones del INE mediante modelos gravitacionales. Sus resultados son ilustrativos y, aunque se estimen a nivel provincial y no municipal, indican que, cuando el alquiler real de una provincia sube un 1% respecto al resto, su peso en los flujos de migración interna hacia esa provincia se reduce un 0,6%, y el peso de las llegadas desde el extranjero cae un 0,4%. Ambos efectos son estadísticamente sólidos, y robustos a un amplio número de variables de control.
El encarecimiento no solo redistribuye los flujos entre territorios, también parece reducir su volumen total. Las estimaciones agregadas del propio informe del Banco de España apuntan a que un aumento del 1% del alquiler real en los destinos habituales reduce un 1,8% la movilidad interna y en torno a un 5% las llegadas desde el exterior, aunque este último efecto se estima con mucha menos precisión y conviene tomarlo con cautela. A ello se suma un efecto expulsión, el encarecimiento en la provincia de origen empuja a sus residentes a marcharse a otras. En conjunto, la vivienda ha dejado de ser un telón de fondo y se ha convertido en un factor que decide dónde vive la gente.
El círculo, por tanto, está comenzando a cerrarse. Los grandes flujos migratorios alimentaron una creación de hogares que la construcción no ha podido seguir, ese déficit ha arrastrado al precio del alquiler de las viviendas que salen al mercado, lo que está empezando a frenar y redistribuir los propios flujos migratorios que iniciaron el proceso en primer lugar. La literatura económica lleva años advirtiendo del coste de este mecanismo, y el propio Banco de España lo recoge en su informe, si los precios suben más donde la productividad es mayor, como documentaron múltiples trabajos académicos para Estados Unidos, los trabajadores dejan de instalarse en las zonas donde más valor aportarían a la sociedad, lo que tiene el riesgo de limitar las economías de aglomeración y, en última instancia, la productividad.
La implicación de política económica es incómoda pero clara, el mercado del alquiler está encontrando su equilibrio por la vía más costosa posible, expulsando demanda en lugar de generar oferta. Que los núcleos urbanos crezcan menos porque nadie puede permitirse vivir en ellos no es una solución, es el síntoma de un fallo de oferta que se acumula desde hace un lustro. Si la vivienda nueva sigue sin aparecer donde está la demanda, el alquiler seguirá decidiendo quién puede vivir en las grandes ciudades, y con ello, silenciosamente, también estará decidiendo hasta dónde puede crecer la economía española.
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