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Ya dice el refrán que no es oro todo lo que reluce; un principio que puede aplicarse perfectamente a la situación actual del mercado hipotecario. Numerosos bancos comercializan hipotecas fijas con un interés muy reducido, de alrededor del 2% o hasta por debajo. Pero muchas de estas ofertas tienen gato encerrado, pues en su letra pequeña se esconden gastos importantes como comisiones y, sobre todo, productos asociados.
Entonces, ¿cómo puede distinguirse una hipoteca fija competitiva de otra que no lo es tanto? Según los analistas del comparador financiero HelpMyCash.com, existe un indicador que permite saber, al instante, si una oferta es atractiva o puede incluir muchos gastos asociados: la tasa anual equivalente (TAE).
Pero para entender qué es la TAE es necesario saber, previamente, cuáles son los gastos que puede tener un préstamo hipotecario. El tipo de interés nominal (TIN) es de sobra conocido: es un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente y determina cuánto costarán las cuotas. Y las comisiones, que son cargos que el banco cobra por ciertos servicios (apertura del contrato, amortización anticipada…), también forman parte del imaginario colectivo.
Las bonificaciones, en cambio, son las grandes desconocidas del mundo hipotecario. Según los analistas de HelpMyCash, la mayoría de los bancos solo ofrecen un interés bajo si, a cambio, el cliente contrata otros productos o servicios suyos junto a la hipoteca; muchos de ellos con coste: seguros, domiciliación de nómina o recibos, tarjetas de crédito, planes de pensiones. En caso de que no se firmen, el tipo aplicado sube tanto como lo indique la escritura.
La Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja es un buen ejemplo. Su interés, desde el 2,15% TIN, es de los más bajos del mercado, pero está condicionado a contratar un buen número de productos asociados: domiciliar la nómina y tres recibos, usar una tarjeta de crédito del banco y firmar dos de sus seguros (hogar y vida) y un plan de aportación sistemática. Si no se cumple ninguno de estos requisitos, el tipo aplicado es del 3,15% TIN.
Afortunadamente, hay una manera muy sencilla de saber si hay gastos de esta clase escondidos en la letra pequeña de una oferta hipotecaria. Los bancos, legalmente, tienen la obligación de indicar la tasa anual equivalente de la hipoteca junto al interés aplicado; un indicador que refleja cuál es el coste anual de un préstamo teniendo en cuenta su tipo, sus comisiones de formalización y el precio de sus productos asociados.
Por lo tanto, según HelpMyCash, si una hipoteca cuenta con una TAE muy por encima de su TIN, significará que tiene muchos gastos asociados y que, en consecuencia, no es tan atractiva como puede parecerlo si se atiende solo a su interés. Es el caso de la oferta de Ibercaja, antes mencionada, cuya tasa anual equivalente es del 3,10% si se cumplen los requisitos de bonificación.
En estos casos, los analistas del comparador recomiendan buscar otras ofertas que tengan una tasa anual equivalente más reducida, aunque su tipo sea un poco más alto. Por ejemplo, la Hipoteca Open Fija de Openbank, que tiene un interés desde el 2,36% TIN (2,97% TAE) a cambio de cumplir solo tres requisitos: domiciliar los ingresos recurrentes y contratar un seguro de hogar y otro de vida a través de la mediación de la entidad.
Asimismo, desde HelpMyCash recuerdan que las condiciones de una oferta hipotecaria no son innegociables. En muchas ocasiones, especialmente si el solicitante disfruta de una buena situación económica, los bancos aceptan mejorar aspectos de su propuesta inicial: rebajar su interés, eliminar comisiones o productos asociados… Por ello, es aconsejable regatear para tratar de obtener el mejor trato posible.
Esta negociación también puede dejarse en manos de un bróker hipotecario. Este profesional puede ahorrar tanto tiempo como dinero: conoce a los bancos que están más dispuestos a ofrecer una buena hipoteca a un cliente con un perfil determinado y sabe cómo regatear con ellos para conseguir unas condiciones mejores que si el solicitante va por su cuenta.
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