La sentencia que pone en jaque el negocio de los tiburones inmobiliarios: «No pudieron revender su casa»

Tres circunstancias, al menos en este caso, son las que necesitan los tiburones inmobiliarios para irrumpir en escena: la primera, que las casas que los propietarios habían pagado seis décadas atrás fueran revendidas por la misma constructora, la del fallecido promotor José Banús, tras entrar en concurso de acreedores e incluir en un proceso de liquidación de activos hasta 68 fincas que aparecían a su nombre en el Registro de la Propiedad; la segunda, que la entidad compradora, Beocho Arkitecture S. L., pasara por alto que «algunos de los activos adquiridos pertenecieran a terceros que los adquirieron hace muchos años sin haber registrado la compra» (según reflejó previamente el administrador concursal de Banús); y la tercera, que los supuestos nuevos dueños traspasaran varias de las viviendas a empresas como Saint George Investment y EON Capital, creadas por los propios tiburones para sacar pingües beneficios bajo el paraguas de la «revalorización de activos». Pero si la cadena se rompe, el negocio se desmorona.Es lo que ocurrió con una de las viviendas revendidas en el barrio del Pilar (distrito de Fuencarral-El Pardo), cuyo dominio fue declarado por la Audiencia Provincial en favor de su propietaria de toda la vida por usucapión extraordinaria. Ahora, una vez destapado el caso de los tiburones inmobiliarios, la información ha sido cotejada por ABC bajo la promesa de preservar el anonimato de los afectados. La sucesión cronológica arranca en 1963, cuando el piso, aún en obras, es vendido por José Banús S. A. a su primer dueño mediante un contrato privado. A pesar del traspaso y como consecuencia de la división horizontal de la finca, el 31 de enero de 1964 la constructora inscribe la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad; una particularidad que en aquella época pasa totalmente desapercibida.Ello no impide que, dos años más tarde, el hombre que había adquirido el inmueble se lo venda a su sobrina a través de un documento privado hoy extraviado. La firma de la escritura pública tiene lugar el 10 de noviembre de 1970, pero ante el delicado estado de salud del propietario, es el portero de la finca quien lo representa. El problema surge al no poder demostrar este último estar apoderado, por lo que la citada escritura queda subordinada a la presentación posterior del poder, un hecho que jamás se produce. Así, la casa nunca llega a estar a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad, donde sigue figurando como poseedor José Banús S.A. con una hipoteca a favor del Banco de Crédito Hipotecario, que pagó íntegramente el propio adquirente.Noticia relacionada general No No Víctimas de los tiburones inmobiliarios «Tengo 88 años y han roto la puerta con una sierra. Estoy muerta de miedo» Aitor Santos MoyaLa calendario de fechas clave avanza hasta 1972, año en el que la última dueña (recuerden, la sobrina del primer comprador) traspasa el piso a su hija, quien ya será hasta la actualidad su única propietaria. De hecho, a partir de la muerte de su propia madre en 1983, será ella la que pague todos los recibos del IBI y de la comunidad de vecinos, y la que cobre el alquiler a los arrendatarios sucesivos, unos ingresos que serán declarados en las correspondientes campañas de la renta. Aunque al igual que en las anteriores transacciones, los documentos de compra-venta están hoy extraviados y el nombre de José Banús S.A. se mantuvo siempre en el Registro de la Propiedad.Repasados los antecedentes, la vida sigue con total normalidad hasta el mes de octubre de 2019, casi cuatro décadas después. Ese día, la finca se inscribe a favor de Beocho Arkitecture S. L., en cumplimiento del proceso liquidativo del concurso de acreedores de José Banús. S. A., dos empresas claramente vinculadas a través de la figura Ana Belén Garridos Zambudio (administradora única tanto de Beocho Arkitecture S. L. como de José Banús Internacional Promotora y Financiera, S. A.). En la escritura de compraventa, el notario deja constancia de que la parte vendedora manifiesta no conocer la situación arrendaticio de las 68 fincas (en cuanto a arrendamientos, ocupantes y aparceros) , cuyo precio por todo el paquete asciende solo a 551.000 euros.Una cadena llena de sombras Pisos revendidos Pleno conocimiento Aparecen los tiburones Detenciones En 2019, la constructora de José Banús, en concurso de acreedores desde 2012, incluye decenas de casas que aparecían a su nombre en el Registro de la Propiedad en un proceso de liquidación de activos, con independencia de que ya las hubieran vendido seis décadas atrás. Y lo hicieron, según creen los investigadores de la Policía Nacional de Fuencarral-El Pardo, con el conocimiento de todo lo que había sucedido por parte de las empresas que participaron en las ventas posteriores. Entre ellas, Beocho Arkitecture S. L., la que firmó la primera transacción de hasta 68 fincas; y Saint George Investment y EON Capital, compradores finales de algunos de los pisos revendidos. Precisamente, cuatro individuos vinculados a estas dos últimas entidades fueron detenidos por cometer toda clase de tropelías para echar a varios de los moradores afectados. Fueron acusados de acoso inmobiliario, coacciones y daños, por lo que el juez les ha interpuesto una orden de alejamiento de 500 metros sobre sus víctimas.El 20 de enero de 2020, el cartero deja en el buzón del piso en cuestión un requerimiento de Beocho Arkitecture S.L., en el que se indica la compra efectuada a José Banús S.L. y se insta a la propietaria a contactar con ellos para dirimir las controversias que puedan existir al respecto. Aunque para entonces, la receptora de la misiva lleva años moviéndose en los tribunales para conseguir inscribir la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad. El primer intento, entre 1997 y 2001, resulta fallido al no poder aportar los documentos de compraventa entre los familiares implicados en las transferencias de los años 60 y 70.La segunda intentona es la buena, aunque no por ello exenta de batalla. En 2018, el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid admite a trámite la demanda de dominio sobre la vivienda ante la administración concursal de José Banús, para después inhibirse en favor del Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid, el mismo que tramita el concurso de acreedores de la constructora. Tras ello, en septiembre de 2019 la afectada presenta un incidente concursal ante ese mismo juzgado para defender que, a pesar de que su casa ha sido incluida en una subasta por el propio administrador concursal (ya saben, para luego vendérsela a Beocho Arkitecture S. L.) la propiedad de la vivienda en litigio es suya.A finales de noviembre de ese mismo año, el mismo administrador concursal envía una carta en la que sugiere la firma de un acuerdo entre todas las partes para que la propiedad se inscriba a nombre de la mujer, previo pago de 8630,94 euros a la administración concursal por los gastos de defensa incurridos. Un pacto transaccional que volverá a intentar meses después (incrementando ligeramente el importe a abonar), que no se hará efectivo al faltar únicamente la firma de Beocho Arkitecture.Usucapión extraordinariaEn paralelo, el 4 de febrero de 2020 el juzgado de lo mercantil falla en contra de la demandante, pese a la múltiple documentación aportada para demostrar que actuaba como dueña del piso durante más de 30 años. Sin tiempo que perder, interpone un recurso de apelación en la sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid, el cual es finalmente estimado el 10 de diciembre de 2021. «La sentencia admite que la actora ha abonado los tributos correspondientes a la propiedad (IBI), los gastos de consumo del inmueble, ha formalizado contratos de arrendamiento sobre la vivienda, ha acudido a juntas de propietarios y ha abonado obras de conservación del inmueble», señala este tribunal, en relación a unos actos que denotan, a su juicio, que la posesión no solo ha sido pública, pacífica y no interrumpida por el plazo legal sino que, además, lo ha sido en concepto de dueño.Por tanto, la resolución añade que «debe prosperar la pretensión de usucapión extraordinaria del inmueble litigioso en favor de la demandante y condenar a la demandada a realizar los actos necesarios para la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad (a nombre de la mujer damnificada), con cancelación de la inscripción existente a favor de José Banús S.A., así como también se proceda a la cancelación de la inscripción registral referida a la situación concursal de la mercantil demandada». O dicho de otro modo, que la casa es de la mujer que la compró a su propia madre a principios de la década de los 70. Tres circunstancias, al menos en este caso, son las que necesitan los tiburones inmobiliarios para irrumpir en escena: la primera, que las casas que los propietarios habían pagado seis décadas atrás fueran revendidas por la misma constructora, la del fallecido promotor José Banús, tras entrar en concurso de acreedores e incluir en un proceso de liquidación de activos hasta 68 fincas que aparecían a su nombre en el Registro de la Propiedad; la segunda, que la entidad compradora, Beocho Arkitecture S. L., pasara por alto que «algunos de los activos adquiridos pertenecieran a terceros que los adquirieron hace muchos años sin haber registrado la compra» (según reflejó previamente el administrador concursal de Banús); y la tercera, que los supuestos nuevos dueños traspasaran varias de las viviendas a empresas como Saint George Investment y EON Capital, creadas por los propios tiburones para sacar pingües beneficios bajo el paraguas de la «revalorización de activos». Pero si la cadena se rompe, el negocio se desmorona.Es lo que ocurrió con una de las viviendas revendidas en el barrio del Pilar (distrito de Fuencarral-El Pardo), cuyo dominio fue declarado por la Audiencia Provincial en favor de su propietaria de toda la vida por usucapión extraordinaria. Ahora, una vez destapado el caso de los tiburones inmobiliarios, la información ha sido cotejada por ABC bajo la promesa de preservar el anonimato de los afectados. La sucesión cronológica arranca en 1963, cuando el piso, aún en obras, es vendido por José Banús S. A. a su primer dueño mediante un contrato privado. A pesar del traspaso y como consecuencia de la división horizontal de la finca, el 31 de enero de 1964 la constructora inscribe la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad; una particularidad que en aquella época pasa totalmente desapercibida.Ello no impide que, dos años más tarde, el hombre que había adquirido el inmueble se lo venda a su sobrina a través de un documento privado hoy extraviado. La firma de la escritura pública tiene lugar el 10 de noviembre de 1970, pero ante el delicado estado de salud del propietario, es el portero de la finca quien lo representa. El problema surge al no poder demostrar este último estar apoderado, por lo que la citada escritura queda subordinada a la presentación posterior del poder, un hecho que jamás se produce. Así, la casa nunca llega a estar a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad, donde sigue figurando como poseedor José Banús S.A. con una hipoteca a favor del Banco de Crédito Hipotecario, que pagó íntegramente el propio adquirente.Noticia relacionada general No No Víctimas de los tiburones inmobiliarios «Tengo 88 años y han roto la puerta con una sierra. Estoy muerta de miedo» Aitor Santos MoyaLa calendario de fechas clave avanza hasta 1972, año en el que la última dueña (recuerden, la sobrina del primer comprador) traspasa el piso a su hija, quien ya será hasta la actualidad su única propietaria. De hecho, a partir de la muerte de su propia madre en 1983, será ella la que pague todos los recibos del IBI y de la comunidad de vecinos, y la que cobre el alquiler a los arrendatarios sucesivos, unos ingresos que serán declarados en las correspondientes campañas de la renta. Aunque al igual que en las anteriores transacciones, los documentos de compra-venta están hoy extraviados y el nombre de José Banús S.A. se mantuvo siempre en el Registro de la Propiedad.Repasados los antecedentes, la vida sigue con total normalidad hasta el mes de octubre de 2019, casi cuatro décadas después. Ese día, la finca se inscribe a favor de Beocho Arkitecture S. L., en cumplimiento del proceso liquidativo del concurso de acreedores de José Banús. S. A., dos empresas claramente vinculadas a través de la figura Ana Belén Garridos Zambudio (administradora única tanto de Beocho Arkitecture S. L. como de José Banús Internacional Promotora y Financiera, S. A.). En la escritura de compraventa, el notario deja constancia de que la parte vendedora manifiesta no conocer la situación arrendaticio de las 68 fincas (en cuanto a arrendamientos, ocupantes y aparceros) , cuyo precio por todo el paquete asciende solo a 551.000 euros.Una cadena llena de sombras Pisos revendidos Pleno conocimiento Aparecen los tiburones Detenciones En 2019, la constructora de José Banús, en concurso de acreedores desde 2012, incluye decenas de casas que aparecían a su nombre en el Registro de la Propiedad en un proceso de liquidación de activos, con independencia de que ya las hubieran vendido seis décadas atrás. Y lo hicieron, según creen los investigadores de la Policía Nacional de Fuencarral-El Pardo, con el conocimiento de todo lo que había sucedido por parte de las empresas que participaron en las ventas posteriores. Entre ellas, Beocho Arkitecture S. L., la que firmó la primera transacción de hasta 68 fincas; y Saint George Investment y EON Capital, compradores finales de algunos de los pisos revendidos. Precisamente, cuatro individuos vinculados a estas dos últimas entidades fueron detenidos por cometer toda clase de tropelías para echar a varios de los moradores afectados. Fueron acusados de acoso inmobiliario, coacciones y daños, por lo que el juez les ha interpuesto una orden de alejamiento de 500 metros sobre sus víctimas.El 20 de enero de 2020, el cartero deja en el buzón del piso en cuestión un requerimiento de Beocho Arkitecture S.L., en el que se indica la compra efectuada a José Banús S.L. y se insta a la propietaria a contactar con ellos para dirimir las controversias que puedan existir al respecto. Aunque para entonces, la receptora de la misiva lleva años moviéndose en los tribunales para conseguir inscribir la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad. El primer intento, entre 1997 y 2001, resulta fallido al no poder aportar los documentos de compraventa entre los familiares implicados en las transferencias de los años 60 y 70.La segunda intentona es la buena, aunque no por ello exenta de batalla. En 2018, el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid admite a trámite la demanda de dominio sobre la vivienda ante la administración concursal de José Banús, para después inhibirse en favor del Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid, el mismo que tramita el concurso de acreedores de la constructora. Tras ello, en septiembre de 2019 la afectada presenta un incidente concursal ante ese mismo juzgado para defender que, a pesar de que su casa ha sido incluida en una subasta por el propio administrador concursal (ya saben, para luego vendérsela a Beocho Arkitecture S. L.) la propiedad de la vivienda en litigio es suya.A finales de noviembre de ese mismo año, el mismo administrador concursal envía una carta en la que sugiere la firma de un acuerdo entre todas las partes para que la propiedad se inscriba a nombre de la mujer, previo pago de 8630,94 euros a la administración concursal por los gastos de defensa incurridos. Un pacto transaccional que volverá a intentar meses después (incrementando ligeramente el importe a abonar), que no se hará efectivo al faltar únicamente la firma de Beocho Arkitecture.Usucapión extraordinariaEn paralelo, el 4 de febrero de 2020 el juzgado de lo mercantil falla en contra de la demandante, pese a la múltiple documentación aportada para demostrar que actuaba como dueña del piso durante más de 30 años. Sin tiempo que perder, interpone un recurso de apelación en la sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid, el cual es finalmente estimado el 10 de diciembre de 2021. «La sentencia admite que la actora ha abonado los tributos correspondientes a la propiedad (IBI), los gastos de consumo del inmueble, ha formalizado contratos de arrendamiento sobre la vivienda, ha acudido a juntas de propietarios y ha abonado obras de conservación del inmueble», señala este tribunal, en relación a unos actos que denotan, a su juicio, que la posesión no solo ha sido pública, pacífica y no interrumpida por el plazo legal sino que, además, lo ha sido en concepto de dueño.Por tanto, la resolución añade que «debe prosperar la pretensión de usucapión extraordinaria del inmueble litigioso en favor de la demandante y condenar a la demandada a realizar los actos necesarios para la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad (a nombre de la mujer damnificada), con cancelación de la inscripción existente a favor de José Banús S.A., así como también se proceda a la cancelación de la inscripción registral referida a la situación concursal de la mercantil demandada». O dicho de otro modo, que la casa es de la mujer que la compró a su propia madre a principios de la década de los 70.  

Tres circunstancias, al menos en este caso, son las que necesitan los tiburones inmobiliarios para irrumpir en escena: la primera, que las casas que los propietarios habían pagado seis décadas atrás fueran revendidas por la misma constructora, la del fallecido promotor José Banús, tras entrar … en concurso de acreedores e incluir en un proceso de liquidación de activos hasta 68 fincas que aparecían a su nombre en el Registro de la Propiedad; la segunda, que la entidad compradora, Beocho Arkitecture S. L., pasara por alto que «algunos de los activos adquiridos pertenecieran a terceros que los adquirieron hace muchos años sin haber registrado la compra» (según reflejó previamente el administrador concursal de Banús); y la tercera, que los supuestos nuevos dueños traspasaran varias de las viviendas a empresas como Saint George Investment y EON Capital, creadas por los propios tiburones para sacar pingües beneficios bajo el paraguas de la «revalorización de activos». Pero si la cadena se rompe, el negocio se desmorona.

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