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Cuando se debate sobre la escalada de los precios de la vivienda, es necesario dejar claro desde un primer momento que un incremento de la oferta es una condición necesaria para mejorar el bienestar agregado. Sin embargo, eso no quita que podamos preguntarnos si el parque actual de viviendas tiene un uso realmente eficiente. En ese sentido, la discusión habitualmente se traslada al alquiler turístico o la vivienda vacía, que suelen considerarse como la máxima expresión de la ineficiencia en el uso del parque de vivienda. La realidad es que en ambos casos son fenómenos más bien residuales y que no permiten un gran margen de mejora para ampliar el parque de alquiler en España y, aun así, España tiene un importante margen de mejora en el uso de su parque de viviendas En concreto, de los 26,6 millones de viviendas que contó el Censo de 2021, 8,1 millones no eran la residencia habitual de ningún hogar, tres de cada diez, en su inmensa mayoría viviendas de uso esporádico como las segundas o terceras residencias. La cuestión realmente relevante es de qué depende esa infrautilización, si del lugar donde están las viviendas, de quién es su dueño o de los incentivos que tiene para alquilarlas.
En España, buena parte de la respuesta pasa por millones de hogares. Pocos países muestran una distribución tan extensa de la propiedad inmobiliaria. Según la encuesta que el Banco Central Europeo (BCE) elabora sobre la riqueza de los hogares en su edición de 2021, el 45,4% de los hogares españoles tiene algún inmueble además de su vivienda habitual, frente al 25% de la zona del euro, y solo Letonia tiene un porcentaje más alto. Otra cosa es cuánto vale esa propiedad de vivienda, y ahí el reparto se ha ido estrechando. Según las estimaciones del propio BCE, la mitad de los hogares con menos riqueza conservaba a finales de 2025 el 12,6% de toda la riqueza en vivienda, por encima del 8,2% de la zona del euro, pero muy lejos del 20,7% que tenía en 2011.
Que la propiedad esté tan repartida importa, porque cada uno de esos hogares decide por su cuenta qué hacer con sus viviendas no principales. Una parte se alquila, pero otra se queda como segunda residencia, y estas presentan lo que realmente constituye el grueso de la infrautilización de vivienda en España, con niveles de uso realmente bajos. Según la encuesta que el INE realizó junto al censo de 2021, entre los propietarios de segundas residencias en España, un 60% las usaban menos de 60 días al año, mientras que el porcentaje que declaraba un uso inferior al mes se situaba en un 30%. Esto no es algo exclusivo de viviendas destinadas solo a vacaciones, mayoritariamente situadas en la costa, puesto que estos porcentajes son relativamente estables entre comunidades autónomas. Si bien no son viviendas vacías ni deberían contarse como tal, se trata de viviendas ínfimamente usadas, donde el propietario asume un importante coste de oportunidad al no ponerlas en alquiler.
Para saber quién está detrás de esas viviendas hay que acudir a la riqueza que solo proporcionan los datos fiscales. El Panel de Hogares, que elaboran el Instituto de Estudios Fiscales, la Agencia Tributaria y el INE, cruza las declaraciones de la renta con el Catastro y permite seguir cada vivienda que no es la residencia habitual de su dueño, ya sea una segunda residencia, una vivienda vacía, o una vivienda alquilada. En 2023, los particulares declaraban 7,5 millones de estas viviendas, sin contar País Vasco y Navarra, que tienen su propia Hacienda, ni las que son de empresas o de personas que no viven en España. De ellas, 4,9 millones, el 65%, no constaban como alquiladas y, por tanto, podemos asumir con cierta seguridad que presentaban un grado de infrautilización similar al que se ha documentado antes.
Lo más llamativo de esas viviendas no principales que se encontraban sin alquilar es lo repartidas que están entre sus dueños. El 41% pertenece a propietarios que solo tienen una vivienda no principal y el 67% a quienes tienen una o dos, mientras que las de dueños con más de diez apenas suman 136.000, el 1,8% del total. Esta concentración en pequeños propietarios se produce porque, cuantas más viviendas no principales tiene un propietario, mayor es la parte de ellas que tiene alquilada. Entre quienes tienen una sola vivienda no principal, el 71,7% está sin alquilar, frente al 28,9% entre quienes tienen once o más. Por eso casi tres de cada cuatro viviendas sin alquilar, el 72,8%, son de dueños con una o dos.
La geografía de estas viviendas también es muy marcada, con su mayor peso en las provincias del interior. Comparadas con todas las viviendas que contó el Censo de 2021, las que están sin alquilar equivalen al 19,3% del total fuera de País Vasco y Navarra, pero superan el 35% en Ávila, Soria, Teruel o Cuenca y se quedan en el 10,6% en Madrid y el 10,4% en Barcelona, los porcentajes más bajos después de Ceuta y Melilla. Merece la pena poner en valor estas cifras, puesto que incluso en provincias donde este tipo de viviendas representan un porcentaje más bajo, como Madrid o Barcelona, aún representarían el 10% del parque, lo que supone cerca de 315.000 y 270.000 respectivamente en ambas provincias.
En las 46 provincias con datos, quien tiene seis o más viviendas alquila una parte mayor de ellas que quien tiene una sola vivienda no principales, con diferencias que van de los 15 puntos de Segovia a los 50 de Valladolid. Y ocurre también donde la demanda es más intensa, ya que en Madrid está alquilado el 55% de las viviendas no principales de monopropietarios, frente al 79% de las de quienes tienen seis o más, y en Barcelona la distancia va del 51% al 82%. Incluso en las ciudades de más de medio millón de habitantes, el 45% de las viviendas de quienes solo tienen una sigue sin alquilar.
El problema de la comparación directa es que las viviendas de propietarios más ricos suelen diferir en características frente a los monopropietarios, lo que puede justificar esa diferencia en la propensión a alquilarlas. Para tenerlo en cuenta estimo un modelo sencillo que compara viviendas del mismo municipio con un valor, un tamaño y una antigüedad parecidos, y dueños de edad, sexo y renta similares. Con esa comparación, la vivienda de quien solo tiene una está alquilada en el 28,2% de los casos, la de quien tiene dos en el 33,3% y la de quien tiene once o más en el 61,6%. La brecha se reduce ligeramente, pero sigue siendo muy amplia, de 33,4 puntos frente a los 42,8 de la comparación directa.
¿Por qué los pequeños propietarios son tan poco propensos a alquilar sus viviendas no principales? Aunque la ubicación y las características de la vivienda explican una parte de la diferencia, una hipótesis razonable son los costes que impone la regulación actual, y previsiblemente futura, del mercado del alquiler. Desde 2019, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta cinco años si el casero es un particular, las subidas de las rentas estuvieron limitadas entre 2022 y 2024 (y en parte continúan estándolo por el índice de referencia de arrendamientos de vivienda) y la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables aprobada en 2020 se prorrogó una y otra vez hasta que el Congreso la tumbó en febrero de 2026. Algunas de estas reglas son más duras con los grandes tenedores, pero las limitaciones y el riesgo que imponen pesa mucho más para quien solo tiene un piso alquilado que para grandes multipropietarios.
Que la propiedad de vivienda esté repartida entre millones de hogares es una buena noticia, porque extiende la riqueza y sirve de colchón a muchas familias, pero también hace que la oferta de alquiler dependa de pequeños propietarios sin la escala de una empresa para absorber los costes de la regulación, desde las prórrogas obligatorias hasta los desahucios que se alargan meses. Para muchos, naturalmente aversos al riesgo, lo más sensato es no alquilar, y cuanto más repartida está la propiedad, más viviendas no principales se quedan fuera del mercado. Añadir nuevas restricciones en aras de la protección a los inquilinos solo incrementará el riesgo y el coste regulatorio, alejando aún más a los pequeños propietarios de la posibilidad de movilizar su stock actual de vivienda no principal.
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