La Ley de Derechos de los Inquilinos recorta la capacidad de los propietarios para no renovar los contratos, subir el precio de los alquileres o hasta seis meses por adelantado Leer La Ley de Derechos de los Inquilinos recorta la capacidad de los propietarios para no renovar los contratos, subir el precio de los alquileres o hasta seis meses por adelantado Leer
Hace 15 años, se podía encontrar en Londres un apartamento de una habitación en Waterloo, justo en la orilla sur del Támesis, por unas 1.000 o 1.200 libras (entre 1.200 y 1.400 euros). Hoy, eso es lo que cuesta un cuarto en un piso compartido en esa misma zona.
Con ese dato, queda claro que el alquiler en Londres se merece su reputación de caro. Pero, en el mundo actual de precios de la vivienda desaforados, «caro» no es lo mismo ahora que hace quince años. En la época de cool Britannia de los noventa y de la primera década de los 2000, Londres era sistemáticamente la ciudad europea más cara para vivir en alquiler (y, en general, para vivir), mientras que a nivel mundial solía situarse entre el tercer y sexto puesto, solo por detrás de urbes como Tokio, Hong Kong y el Moscú del boom petrolero que acabó en 2014.
Hoy, Londres ha caído un poco, y está entre la octava y la undécima capital del mundo con alquileres más caros, al mismo nivel que, por ejemplo, Washington, según las webs especializadas en comparar el coste de la vida Expatistan, Numbeo y MyLifeElsewhere. De todas formas, 1.400 euros por una habitación en una buena zona, como Waterloo, pero no en el cogollo de la ciudad, deja claro que los conceptos londinenses de «caro y barato» son bastante especiales.
Este año, Inglaterra – y, con ella, Londres – estrena una nueva regulación del alquiler. El 1 de mayo entró en vigor la Ley de Derechos de los Inquilinos, que recorta la hasta ahora prácticamente ilimitada capacidad de los propietarios para no renovar los contratos, subir el precio de los alquileres, exigir el pago de hasta seis meses de alquiler por adelantado, y organizar subastas informales entre potenciales inquilinos en las que la vivienda se iba para el que pusiera más libras sobre la mesa.
Los resultados de la reforma todavía no están claros. Por un lado, el dramático recorte de la libertad de los propietarios parece haber acelerado la salida del mercado de los pequeños arrendadores en beneficio de grandes empresas. Las dificultades en los desahucios podrían haber desencadenado una mayor exigencia de fianzas y declaraciones de ingresos y de activos a la hora de alquilar, con el fin de evitar la morosidad. Todo eso implica en principio menos oferta y precios más altos.
Sea como sea, el caso es que el 28% de los hogares de Londres que están arrendados por personas y empresas privadas se encuentran desde mayo en un arrendamiento renovable mensual. Eso suena muy alarmante. Pero la realidad es la contraria. Porque, si los inquilinos no se van, los propietarios no pueden echarles, salvo en una serie de casos muy limitados, como que estos últimos planeen mudarse – él o su familia cercana – a la vivienda, o que quieran realizar obras estructurales en la edificación. Para que el arrendatario se vaya tiene que tener al menos tres meses de impago en el alquiler, una probada tendencia a pagar tarde (aunque eso debe decidirlo un juez), haber causado daños en la vivienda, o haber violado los términos del contrato, por ejemplo, subarrendándolo. En el caso de que el inquilino decida irse, le basta con comunicarlo dos meses antes.
La nueva regulación también obliga a que las revisiones del precio del alquiler solo se puedan hacer cada año, aunque la cuantía de éstas no está limitada, salvo que la Justicia dictamine lo contrario en cada caso concreto.
La nueva regulación ha cambiado los términos del 86% de los contratos de arrendamiento en Inglaterra, que estaban tipificados como Alquiler a Corto Plazo Asegurado (AST, por sus siglas en inglés), un sistema creado por los Gobiernos conservadores de Margaret Thatcher en 1988 y de John Major en 1997. Los alquileres de ese tipo duraban normalmente un año, con una fianza de uno o dos meses, y un periodo, normalmente de un mes, para que el arrendatario o el arrendador comunicaran a la otra parte su intención de no renovar el contrato.
Cuando concluía un alquiler, arrendatario y arrendador tenían tres opciones: terminar el contrato; firmar uno nuevo con condiciones que no tenían nada que ver con las del anterior (por ejemplo, no había limitaciones al aumento de la renta); o no hacer nada.
En ese último caso, el arrendamiento pasaba automáticamente a ser un «alquiler periódico», en virtud de la ley de 1988, cuando estaba en el poder la conservadora-liberal Margaret Thatcher. Eso significaba que se renovaba mes a mes. Si el inquilino quería irse, tenía que comunicarlo con un mes de adelanto. Si era el propietario el que quería recuperar la vivienda, tenía que dar el aviso dos meses antes. La clave era la ahora derogada Sección 21, coloquialmente llamada «desahucios sin causa».
Esa norma permitía al propietario cancelar el alquiler ‘mes a mes’ sin tener que ofrecer ninguna razón, siempre, eso sí, que informara de ello al inquilino con los dos meses prescritos por la legislación. La ‘Sección 21’ transformó la economía británica, al abrir el camino a un masivo mercado de alquiler, hasta el extremo de generar un producto financiero en la década de los noventa: las hipotecas de compra-para-alquilar (buy-to-let mortgages). Esos créditos llegaron a financiar el 85% de la compra de una vivienda destinada a ser alquilar siempre y cuando la renta de ésta superara en un 25% el coste mensual de la hipoteca.
El resultado fue la creación de un tsunami de londinenses de clase media que se lanzaron a comprar casas para alquilarlas. Es una comunidad de inversores a la que le ha ido realmente bien a lo largo de estos 30 años, les ha ido muy bien. Pero ahora, eso se ha acabado. El sistema de Thatcher ha sido desmantelado, pero los resultados de la reforma aún no están claros.
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