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El último análisis de este experto determina cómo la crisis de precios de la vivienda acentúa la desigualdad entre hogares por la proporción del gasto: las rentas bajas invierten el 40%, y las altas, el 20% Leer El último análisis de este experto determina cómo la crisis de precios de la vivienda acentúa la desigualdad entre hogares por la proporción del gasto: las rentas bajas invierten el 40%, y las altas, el 20% Leer
Joan Monràs es director de la Barcelona School of Economics y catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Con especialización en comercio internacional, economía laboral y urbana, en su currículum vitae guarda el paso como asesor de investigación del Banco de la Reserva Federal de San Francisco (EEUU), investigaciones en la Universidad de Princeton, y docencia en el Centro de Estudios Monetarios y Financieros (CEMFI).
Y en uno de sus últimos análisis macroeconómicos financiado por la Beca Leonardo de Fundación BBVA, y junto al economista Bryan A. Stuart, desentraña parte de la situación crítica de la vivienda en las capitales con datos de EEUU, que igualmente construyen una teoría aplicable en España.
¿Principal hallazgo? Que la crisis de vivienda deja aún más efectos colaterales (y negativos) para las rentas bajas. Como lo es, por ejemplo, que mejorar la calidad de vida en la propia ciudad expulsa a los vecinos de sus barrios. Porque cuando el atractivo crece también lo hace la demanda, pero ante una oferta de vivienda inelástica, los precios se disparan. Y el bolsillo de las familias no alcanza para más subidas.
- En su estudio dice que mejorar un 10% la productividad en eel sector de la vivienda reduce la desigualdad del bienestar de las familias en torno a un 1%. ¿Puede explicar esa idea?
- Los hogares de rentas bajas dedican una mayor parte de su presupuesto familiar a pagar la vivienda, el 40%. Mientras, para las más ricas es un 20%. Si suben los precios de vivienda, afecta al 40% del consumo total de las más pobres, mientras en la misma proporción solo afecta en un 20% de los más ricos. Entonces, las subidas de precios tienen distintas consecuencias para un tipo u otro de familias, pero cuando se construye bajan los precios inmobiliarios, y esto beneficia desproporcionadamente (y más) a las familias con ingresos reducidos.
- Otra de sus conclusiones es que se puede suavizar la situación mejorando la conectividad con ciudades pequeñas y cercanas.
- En las últimas décadas la demanda laboral ha crecido más en grandes ciudades que pequeñas. Esto pone presión en los mercados de la vivienda y para rebajar esta presión, entre las pocas medidas que realmente funciona está aumentar la oferta de vivienda. Y esto se puede hacer mejorando las conexiones de ciudades cercanas a Barcelona o Madrid, a través de los servicios de Cercanías o de infraestructuras de telecomunicaciones… Cabe destacar el factor geográfico: siempre hay más desigualdad en las ciudades grandes y todas familias, de todos los tipos, dedican una proporción más alta de sus ingresos a la vivienda.
- Entonces, ¿hay que reforzar las ciudades dormitorio?
- Exacto. Y luego, obviamente si cada vez están más conectadas, dejan de ser ciudades dormitorio. Pero esto es algo que ha pasado siempre: con Barcelona cuando solo era el Barrio Gótico y Sarriá era un pueblo periférico, pero ahora, de manera efectiva, es casi el centro. Si las conexiones siguen mejorando, pues lo mismo sucederá con las localidades cercanas (Mataró, Sabadell, Terrassa…), que pueden pasar a integrarse de mejor dentro del área metropolitana. Y es una manera de expandir la oferta de de vivienda.
- ¿El centro de las provincias quedará entonces para las rentas altas que las puedan pagar?
- Para las rentas altas o, en el caso de ciudades como Barcelona, para ellas y el turismo que viene un país más rico a consumir mucho.
- Y mientras tanto, ¿qué pasa con la renta media?
- Es difícil de decir. En España no lo hemos analizado. Lo que sí que se observa en EEUU es que el gap ha aumentado, sobre todo, entre las rentas más altas y el resto.
- Otro de los puntos de su análisis es que, en las zonas donde se invierte más en servicios, también suben los precios…
- Sí, las inversiones que se han hecho y ponen bonita la ciudad (con parques, paseos peatonales, servicios públicos…) porque son, realmente, para el disfrute, aumentan el atractivo de estos barrios. Y eso potencia la demanda para vivir en estos lugares, que sube el precio de los inmuebles, que afecta de manera desigual a ricos y pobres. Los que pueden seguir viviendo en un área donde suben los precios serán las rentas altas o los turistas, con mayor capacidad de pago. Pero los barrios hay que seguir mejorándolos, lo que hay que tener en cuenta es que no va a beneficiar a todos por igual, salvo que se aumente la oferta de vivienda. Se puede acomodar la demanda extra en una calle haciendo los edificios más altos, por ejemplo, y eso aliviaría la presión en los precios. ¿Qué ocurre? Que cuando se propone este tipo de cosas, también la gente entiende que su calle cambiaría y sería menos bonita. No es tan obvio que se pueda hacer solo esta política.
- ¿Habéis observado este efecto en algún punto concreto de España?
- Los datos que usamos en el ensayo son de Nueva York, San Francisco… Pero la teoría es esa: lo que hace más habitable o más bonita una ciudad, que es positivo, tiene consecuencias como el aumento de la desigualdad de bienestar.
- ¿Y la solución sería…?
- Pues que a la vez que se mejora la calidad de vida, aumentar la oferta de vivienda para que las familias no tengan que irse.
- No parece que haya ninguna respuesta fácil.
- No. Y aquí, digamos ya con más perspectiva política y dada la premisa de que la actividad económica se está concentrando en las grandes ciudades…, se puede optar por dos caminos. Uno es ir aumentando el tamaño de las ciudades y convertir Barcelona y Madrid en grandes capitales mundiales como Nueva York o Los Ángeles aumentando de manera proporcional el parque de vivienda, de manera que haya más oportunidades para todos. O se puede optar por la vía de ciudades más pequeñas, donde algunos puedan vivir en ellas y otros, no. Aquí, que cada uno elija. Lo que es muy difícil, teniendo en cuenta las fuerzas de mercado, es tener ciudades muy productivas, muy competitivas, muy atractivas, y precios de vivienda bajos.
- ¿Habéis medido el efecto de medidas como los topes al alquiler, que se aplican aquí en Cataluña?
- No en esta ocasión. Pero hice una investigación, junto a José García Montalvo, donde analizamos el efecto que tuvo la introducción de los topes al alquiler cuando se implementaron en 2020, y básicamente para cada unidad de vivienda y en base a sus características se calculó el índice de precios. Entonces algunas estaban cobrando un alquiler por debajo del índice que les tocó y otras, naturalmente, estaban por encima.
- ¿Y qué decían los datos?
- Dos cosas: a nivel de precios, los que bajaron más fueron los que estaban por encima del índice, mientras que las viviendas que estaban por debajo subieron los suyos. Y en la en la parte de la oferta, ocurrió al revés: las viviendas que tenían precios de alquiler por encima del índice desparecieron del mercado y aumentó el número de viviendas por debajo del tope. En conjunto, la subida de oferta de las viviendas por debajo del índice no compensó la caída de la oferta en los pisos más caros.
- ¿En qué proporción se produjo cada uno?
- La oferta de pisos de alquiler en Barcelona, respecto a otras poblaciones que no aplicaron el índice del tope de precios fue un 10%. Que esconde el hecho de que las viviendas por encima de su índice se abarataron un 20% y se encarecieron un 7% las que estaban por debajo, más o menos.
- Si subieron los precios al máximo permitido, ¿las familias de renta baja…?
- Salen perjudicados aquellos que están en pisos por debajo del índice y beneficiados aquellos que consiguen mantener el piso cuando están pagando por encima del tope. No hemos analizado los datos de la situación actual, pero sí que hemos hablado con el Ministerio de de Vivienda para ello. Aunque no espero que pase algo muy distinto.
- Las familias, ¿se fueron también a las zonas periféricas?
- El mercado del alquiler se redujo, y esto quiere decir que hubo familias o personas que vivían solas que regresaron con sus padres. O que podrían haberse emancipado y no lo hicieron. Algunos acabaron en el mercado de compraventa en vez de alquiler, otras en el mercado del alquiler temporal… estas son las vías de escape que hay. Y sobre todo, hay una tendencia y es que la gente cada vez se emancipa más tarde, porque esta demanda que existiría no se cubre.
- Y esta estrategia de ampliar la oferta apoyándose en ciudades cercanas, ¿habéis tenido en cuenta, por ejemplo, lo que sería el coste para el transporte y el tiempo empleado?
- Sí. Suele pasar que dentro de la ciudad la gente que vive en los sitios con más acceso, o a empleo o a ocio, son los que pagan alquileres más altos o tienen pisos que son más caros cuando los compraron. Y luego, los precios van bajando en función de lo difícil que sea acceder a los mismos. Entonces, el ahorro de precios lo pagas en transporte. No a nivel monetario, sino a nivel de bienestar. Si se mejora la conectividad de las periferias, aumentarán los precios, pero más crece el bienestar porque el coste del transporte sigue siendo más bajo.
- ¿Una última conclusión?
- La vivienda siempre va a costar dinero. La clave está en que la productividad ( lo que podamos generar por vía mercado laboral), baste para sostener salarios suficientemente altos como para que podamos tener acceso a un buen nivel de consumo.
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