Dos hipótesis opuestas explican el caos residencial desde el criterio de la densidad. Uno: la población está demasiado concentrada. Dos: es urgente redensificar los nuevos desarrollos Leer Dos hipótesis opuestas explican el caos residencial desde el criterio de la densidad. Uno: la población está demasiado concentrada. Dos: es urgente redensificar los nuevos desarrollos Leer
Juan Alayo, consultor de urbanismo y profesor de IE University, cuenta dos casos concretos cuando se le pregunta por la densidad de población de las ciudades. El primero, el de Portland, en Estados Unidos, cuyo Ayuntamiento calcula todos los años el coste del mantenimiento de sus infraestructuras. En 2024 anunció que la factura ya comprometida es de 80.100 millones de dólares que habrán de dividirse entre 50 años que tienen de vida útil media las infraestructuras siendo optimistas. Portland acoge a 635.000 habitantes, así que la cuenta sale a 4.300 dólares por hogar y año. Portland, que está en el 5% de las ciudades más ricas de Estados Unidos, no es capaz de abordar ese deber, de modo que la cuenta crece cada año. Un dato más: Sevilla, con 40.000 habitantes más que Portland, ocupa 50 kilómetros cuadrados de suelo urbano y 1.200 kilómetros de viario. Portland ocupa 345,7 kilómetros cuadrados y tiene 7.800 kilómetros de vías públicas.
Segundo caso: el mismo Alayo habló en el Senado de México sobre la expansión de su capital en las últimas décadas. Ciudad de México, según Alayo, ha doblado su población y ha multiplicado por cuatro su superficie a través barrios de baja densidad y el urbanista español recomendó una política a largo plazo que desande los pasos dados, que corrija los barrios del México moderno y los reconstruya con las densidades tradicionales del antiguo DF, que tampoco son tan altas. El impacto favorable sería de hasta un 12% en el PIB del país. «No les gustó mucho lo que les conté».
Después de los ejemplos americanos, vienen los datos cercanos y urgentes: el Informe Anual 2025 del Banco de España trata sobre la densidad de población de las ciudades españolas en dos apartados del capítulo dedicado al colapso de la vivienda. Y, al hacerlo, sintetiza las dos hipótesis que se han formado en la discusión pública.
Hipótesis número uno: el mercado de la vivienda en España es disfuncional, entre otras cosas, porque la demanda está concentradísima en pocos municipios, mientras el resto de España se queda vacío, con viviendas a precios estancados. Dicho de otra manera: ¿no encuentra usted piso en A Coruña? Busque en Ferrol y saque un abono de tren. El precio del metro cuadrado en la ciudad está casi plano desde 2010.
La hipótesis número dos dice lo contrario: que las políticas urbanísticas de las ciudades españolas han fracasado en su misión de proveer de vivienda porque han sido diseñadas con densidades demasiado bajas: «En las áreas urbanas de Valencia, Zaragoza y Sevilla, las áreas consolidadas serían en torno a 1,7 veces más densas que las planificadas en las áreas de desarrollo. Esa ratio se sitúa en un rango entre 2 y 2,5 veces mayor para las áreas de Barcelona, Madrid o Málaga», dice el Informe Anual del Banco de España. En resumen: si el nuevo suelo urbano se densifica en la proporción de las ciudades consolidadas, «se podrían construir un rango de entre un millón y 1,2 millones de viviendas adicionales en las seis grandes áreas urbanas».
Más datos. Primero: 20 de los 25 kilómetros cuadrados más densamente poblados de la Unión Europea están en España. 15 de ellos están en el área metropolitana de Barcelona. Badalona Sud/Llefià, El Raval, Sants/Les Corts y Poble Sec… Todos esos barrios tienen más de 40.000 habitantes por kilómetro cuadrado y hasta L’Eixample, en la ciudad burguesa, tiene una densidad de 35.000 habitantes. Sólo en París hay algunos kilómetros cuadrados comparables a los de España, aunque los distritos centrales de París que están más poblados tienen menos de 20.000 habitantes. Y París es una ciudad muchísimo más maciza que Londres o Berlín.
Y segundo: ese tipo de ciudad saturada y de rentas bajas que parecía obsoleta ha disparado su población tras la pandemia: San Diego, en Madrid, ha pasado de 41.000 a 48.000 habitantes. Salt, en Girona, de 28.000 a 35.000. Sants, en Barcelona, de 41.000 a 47.000 y el Distrito IV de L’Hospitalet, de 42.000 a 50.000 personas. Y así, se han convertido en los escenarios del malestar urbano del siglo XXI: nueva marginalidad, servicios desbordados, xenofobia, contenedores de basura saqueados, inseguridad, infravivienda, sinhogarismo, narcopisos… Los antiguos barrios de la inmigración interna que no pudieron retener a sus hijos cuando estos prosperaron se han vuelto a llenar y están en problemas.
Vamos a L’Hospi. De todos los kilómetros cuadrados hiperpoblados de Europa, ninguno lo está tanto como el de La Florida / Les Planes, en L’Hospitalet, a 40 minutos a pie desde Sants. 56.158 personas viven en ese cachito de ciudad. Para el recién llegado, la imagen es un poco decepcionante, normal: La Florida no se parece a una banlieu francesa, no está llena de monstruos brutalistas. Muchas de las parcelas son pequeñas, de seis metros de fachada por 15 de fondo. Las calles son estrechas, las manzanas están acolmatadas. Hay algún plátano que da sombra pero no muchos y sobreviven edificios en pasillo, pequeñísimas corralas de los años 20.
Manuel Domínguez, historiador del bum urbano de L’Hospitalet y concejal en su Ayuntamiento, pone el relato de ese paisaje. «Hay cierta falacia en el debate de la densidad. Se dice que la densidad de población siempre es positiva. Yo estoy de acuerdo: estar por debajo de cierto umbral es un derroche de recursos. Pero también hay que pensar en un umbral de densidad por arriba. Para L’Hospitalet, los beneficios han sido muy superados por los perjuicios«.
¿Son parecidos los problemas de saturación de su ciudad en 1986, en 1996 y los de 2026? «En 1996, L’Hospitalet no tenía problemas de saturación si somos estrictos. Tenía falta de equipamientos, una extraordinaria falta de escuelas, polideportivos, clínicas, de casi todo. Hubo un plan de urgencia porque miles de niños no tenían escuela, y esto se lo cuento en primera persona. Y en 1996 aún quedaban espacios sin ocupar, descampados. La población se empezó a marchar después del pico de 1981. Los jóvenes se iban de la primera corona a la segunda. Es la misma historia de todas las áreas metropolitanas en el tardofranquismo. Por el mismo precio de un piso viejo en L’Hospitalet tenían un pareado en Sant Andreu de la Barca».
Esa tendencia cambió con el nuevo siglo. «Cuando empezó la llegada de población extranjera, entró población muy joven. Y los jóvenes, con todo el cariño lo digo, son ruidosos, ocupan el espacio público y son molestos a veces. Ahí empezaron los nuevos problemas derivados de la saturación. Hoy tenemos un problema con el espacio público. En el Parque de las Planas, por ejemplo, el problema incluye la delincuencia. Tenemos problemas en la zona pegada a Can Serra. Las asociaciones de emigrantes hacen ensayos de danza. Y es fantástico que lo hagan pero lo hacen en un sitio público, porque no tienen un local para ensayar. ¿Qué van a hacer? Claro, molestan a los vecinos y, como son latinoamericanos, ya tenemos el elemento xenofobia en marcha. Deles un sitio para que no molesten y se acabará el problema».
Un paseo por la ciudad. En la cafetería Xica, en el Carrer Miraflores, atienden camareras latinoamericanas, aunque la jefa es una mujer china. Dos hombres dormitan y otro Manuel, un andaluz de 80 años que lleva 60 años en L’Hospitalet, dice que es feliz en su ciudad. Su único reproche es que, cuando sus hijos estudiaron y se emanciparon, no hubo viviendas para ellos en la zona. Su hija está en Olesa y su hijo en Castellbisbal. L’Hospitalet no ha sido capaz de retener a su clase media pese a su cercanía con Barcelona.
Un poco más allá, en los jardines que rodean la estación Ernest Lluch, espera otro vecino, un hombre llamado Antonio, de 60. Melena y barba larga, lata de tabaco. Podría ser un vagabundo o podría ser un fan de Grateful Dead. Es barcelonés y llegó al barrio hace 20 años porque se casó con una vecina. ¿Hay conflictos en este L’Hospitalet redensificado? «De día no, todo tiene un aspecto tranquilo, pero de noche sí». Antonio parece complementar el testimonio de Manuel sobre las viviendas de clase media con un secreto extraño: «Las casas no se han renovado. Hay mucha casa que está hecha una mierda. Pero viene otro cambio. Todas las semanas nos viene alguien para ofrecernos comprar. La presión es constante». ¿Quiénes son esos demandantes? «Intermediarios. Gente con corbata. Son españoles pero no sé a quién representan».
En L’Hospitalet se mezclan todas las capas de la saturación residencial. Las promociones que dan sombra a Antonio son obras recientes, construcciones de 15 alturas que parecen una versión pública de los edificios cebra del mercado libre. Del garaje salen coches chinos, seats, renaults, un cupra. Como en los paus, hay poco comercio en la calle: apenas una pizzería. Al otro lado de la Avenida Isabel La Católica, el paisaje cambia y L’Hospitalet se convierte en un pueblo grande, en una especie de adolescente que creció y al que se le quedó pequeña la ropa. Las casas baratas de los años 50, los blocs, son tan frágiles que parecen a punto de volar con el primer viento. Hay un mural de Johan Cruyff y otro de Camarón de la Isla en sus paredes.
¿Es el problema la densidad o la marginalidad? Juan Alayo lo tiene claro: «¿Sabe qué barrios tienen densidades altísimas? El Barrio de Salamanca de Madrid, el Ensanche de Bilbao, el de Barcelona. O sea, los barrios más caros. Hay otra medida que es aún más interesante que la densidad: la proporción de uso. En esos ensanches densos y ricos vive mucha gente, pero el porcentaje de uso residencial no es tan alto. Un 55-65% del suelo construido se dedica a la vivienda. No hay muchos parques, pero hay negocios, hay restaurantes, hay teatros y cines, hay puestos de trabajo… En L’Hospitalet, ese porcentaje de uso residencial estará por el 85%, calculo. Hay casas, algún supermercado y poco más. No digo que haya que poner una ópera en cada barrio pero si hay diversidad, la densidad de rentas altas existe y es muy atractiva».
En el fondo, Alayo dice lo mismo desde Bilbao que Manuel Cruz en Barcelona: lo que convierte en un problema la densidad de L’Hospitalet es que la ciudad es un monocultivo residencial. Sus habitantes están condenados a coger el metro para desarrollar su vida profesional y social en Barcelona. Si se quedan en el barrio, como sus pisos son antiguos y pequeños, ocupan los espacios públicos y, en los días malos, causan problemas de convivencia.
Al otro lado de España, en Toledo, está el ejemplo opuesto que demuestra esa teoría ya que la densidad de población es la medida de otra forma de malestar urbano: el centro de la ciudad, que había llegado a tener 30.000 habitantes en 2,6 kilómetros cuadrados, se ha quedado casi vacío, con menos de 10.000 personas. En parte, el turismo reemplazó a los vecinos, pero sólo en parte. La ciudad se llenó de huecos y la despoblación fue en contra del mantenimiento de un conjunto que es Patrimonio de la Humanidad y del bienestar de los vecinos que permanecen en el barrio. No hay suficientes comercios para ellos, ni colegios, ni taxis, ni lugares por los que pasear a pesar del paisaje maravilloso.
«Este año hemos superado la barrera de 10.000 habitantes. Estamos en 10.300», explica el arquitecto Jesús Corroto, gerente del Consorcio de la Ciudad de Toledo. La sociedad pública que dirige nació con el fin de vigilar la conservación del conjunto monumental de Toledo. Con los años, su tarea cambió un poco: no sólo había que conservar Toledo sino que había mantenerlo viva. «Tenemos 200 edificios y solares vacíos en el casco». Lo normal es que sus dueños se lo vendan a promotores de hoteles o de alojamientos turísticos, que siempre pagan más. La obsesión de Corroto es que esos edificios se conviertan en viviendas y que el centro de Toledo llegue a una población de 13.000 personas, que es la que hará viable el centro como ciudad.
Su guerra es de guerrillas. Corroto tiene que convencer con ofertas de trueque y largas campañas psicológicas a los dueños para que se pongan de su lado. A unas hermanas mayores que tenían un edificio en malas condiciones les rehabilitó dos apartamentos para ellas a cambio de que el resto del edificio se dedicara a viviendas protegidas. En el Corral de Don Diego, el Consorcio aprovechó el cascarón de un hotel abandonado y sacó cinco pisos de él. Hubo 200 solicitudes para alquilar esas viviendas. Para seleccionar inquilinos, el Consorcio cuidó de que estos aportaran algo, que no fueran gente de paso sin con ganas de arraigar.
En el Corral de Don Diego, la operación fue compleja, porque los bajos de ese hotel, que fueron un callejón sin salida, se convirtieron en una plaza pública con comercios en los bajos y una dotación cultural al fondo, abierto en sus dos extremos. El objetivo era que ese trocito de ciudad se convirtiera en un eje para el flujo de peatones, una alternativa relativamente despejada de turistas para que los toledanos pudieran llegar desde Zocodóver hasta el Mercado sin chocar con la procesión de visitantes, hacer sus compras y tomar sus cafés.
«Lo que más nos está costando es atraer comercio de proximidad«, explica Corroto. Su nuevo reto está en La Judería, donde el Consorcio promueve un conjunto de habitaciones para jóvenes en las que se vivirá, más o menos, como en un colegio mayor. Cuando Toledo reestrenó el Corral de Don Diego, Corroto andaba feliz con unas fotos que no parecían tener nada de excepcional. Unos niños jugaban con un balón en una plaza de albero. Hacía años que no se veía a niños pelotear en el centro de Toledo. La juventud que en L’Hospitalet es una parte del problema de convivencia, es todo lo que Toledo anhela.
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